今年一季度南京房地产市场“量升价稳”
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“刚需”“刚改”释放，市场温和复苏
□ 本报记者 刘 霞
今年一季度，“复苏”成为南京楼市主基调。一季度，南京新房住宅成交量环比上涨39.2%，二手房成交量环比上涨55.6%。进入4月后，部分城市成交量开始有所回落。乍暖还寒，今年的楼市小阳春结束了吗？专家认为，此前积压的购房需求在集中释放后开始收缩，楼市进入阶段性调整期，但温和复苏趋势没有改变。
政策激发改善需求
南京去年年末发布楼市新政，主城限购区域部分放开，放宽限购政策，以促进房地产市场平稳健康发展。2月27日，南京提出“公积金可付首付”实施细则。业内人士认为，此举降低了购房成本，缓解了购房者的资金压力，有利于提振刚需人群和改善购房者的置业需求。
根据我爱我家南京研究院的数据，一季度南京新房住宅市场热度明显回升，成交量环比上涨39.2%，其中3月单月成交量创近15个月新高。今年以来，南京楼市改善型需求较为旺盛，新房市场500万元以上总价段成交占比最高。从成交面积段来看，70—130平方米房源累计占比73.3%，其中110—130平方米房源占比达27%、排在首位，130平方米以上房源累计占比26.6%。户型选择方面，3室户型占比67.8%，4室户型占比29.7%。
一季度，南京二手房市场热度持续走高，全市二手房成交量27489套，环比上涨55.6%，同比上涨69.3%，创2021年三季度以来新高。从价格来看，南京二手房成交价格未达去年同期水平。根据国家统计局《3月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况》数据，南京二手房1—3月平均价格同比下降1.6%，3月成交均价同比下降0.8%。从成交面积段来看，南京90平方米以下房源成交累计占比64.1%，环比下降3.1%；90—120平方米房屋成交占比达23.8%，环比上升3.8%。我爱我家南京研究院市场分析师黄守娟认为，这一成交结构反映了当前释放的购房需求的刚需化特性，也体现改善型刚需正在增加。
据克而瑞数据，南京一季度成交总价在1000万元以上的新房和二手房总量为829套。南京市房地产学会副会长孟祥远认为，高端改善型住宅产品的热销，说明南京楼市改善需求潜力依然较大，市场也正在回归居住属性。
房市交易渐趋理性
针对南京二手房市场成交量大幅上升、成交价回升缓慢的现象，房地产业内人士马乐乐认为，二手房的房源成交价对所在小区的当前房价具有较强参考意义，但需注意，二手房价格还受其他因素影响，“一是房子本身的楼层、户型、装修档次情况；二是双方买卖的情况，如卖家是否急卖、买家是否全款；三是市场冷热情况，楼市旺季时买房人购房情绪较高，容易产生溢价。情形相反时，卖家往往需要降低售房价格。”
3月中旬，家住鼓楼区的市民周玥将自家房屋挂上二手房交易网站，房子卖出后，她立刻着手看房。根据南京最新发布的政策，购买新房后，她可获退售卖旧房时缴纳的个人所得税。周玥发现，二手房市场可供选择的空间很大，是供大于求的状态。家住建邺区河西中部的林先生发现，最近自己小区的同户型成交总价同比下降近100万元，“虽然我不打算卖房，但难免有点焦虑。”
建邺区河西南板块近几年一直是楼市热门板块，今年一季度，河西南板块同一地段的楼盘销售出现两极分化的现象。3月份，该地段2个楼盘开盘即受市场欢迎，摇号中签率分别为35%、29.41%，而附近另一个楼盘自去年12月份开盘以来成交冷淡，目前去化不足两成。
马乐乐分析，如今购房者更为理性，买房时除了考虑地段、区域环境因素以外，对品质、户型、性价比都有更为清晰的判断。
楼市仍将良性发展
南京的房地产市场经历去年“量价齐跌”后，今年一季度“量升价稳”。在业内期待“量价齐升”之时，4月以来的成交量短期出现下滑。接下来，南京房地产市场走势如何？
从全国来看，进入二季度，居民家庭购房意愿总体增强。根据中国人民银行4月3日发布的《2023年第一季度城镇储户问卷调查报告》，今年二季度居民家庭购房意愿的比例为17.5%，相比一季度的16.0%有所增加。
孟祥远认为，今年房地产市场温和复苏的大趋势不会变。“二手房市场反映了市场的真实情况，今年一季度的成交火爆，反映的是前期积压需求的集中释放。3月下旬后的热度下降是因需求开始收缩，市场重新回到平稳期。”他认为，新房和二手房市场目前在去库存，楼市处于调整阶段，而价格回升的前提是房屋库存降到较低位置，“二、三季度，如果政策利好持续，信贷政策相对宽松，楼市会呈现稳中有升的发展态势。”
马乐乐认为，楼市复苏与宏观经济复苏密切相关。今年以来，我省经济保持良好回升势头，但全面复苏还需要时间，“目前楼市的短暂降温，是房地产市场回归理性的体现。市场依然处在温和复苏的轨道上，这一点没有改变。”
